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积极开发黄石新火车站周边土地加速建设黄石商贸物流中心

──关于综合开发下陆区城南土地的调查与建议

    为了进一步落实区八次党代会精神，充分利用黄石新火车站的区位优势，加快我区城南开发建设的步伐，构建黄石商贸物流中心。根据区政协主席会的安排，从今年5月开始，区政协科技经济法制委员会，深入到新火车站周边农村，就加速建设黄石商贸物流中心进行了专题调研。调研组在两个多月的时间里，召开了街道办事处、村委会、村民代表三个层面的座谈会，走访了国土资源、城建、规划、农林水利、经济、科技等相关职能部门，组织完成了一百多份问卷调查，围绕着黄石商贸物流中心的构想基础、资源要素、发展前景进行了广泛深入的研讨，现将调研情况报告如下。
    一、下陆区城南的基本情况
    建设黄石商贸物流中心，下陆城南黄石火车站站前大道以北可供开发土地约8000亩，其中，下陆区土地4600亩，大冶罗桥土地3400余亩。
    ㈠下陆城南方面。下陆区城南地处新火车站站前大道以北，冶炼路以南，东起“武大”铁路，西至大广高速互通，所辖卫王、庙宇垴、长乐三个行政村，总面积近5000亩。其中耕地面积3200多亩、水面面积300多亩、山场面积500多亩；村庄、学校、道路等占地面积1000余亩。这5000亩中可开发面积约4600亩。（另400亩，主要是乡村机耕路网、村庄占地等。）
卫王、庙宇垴、长乐三个行政村有自然村26个，1344 户，常住人口5942人，其中农业人口4249人。可供开发区域内有自然村11个，823户，常住人口 3661人，农业人口 2615人。
    ㈡大冶罗桥方面。站前大道以北涉及大冶罗桥四个行政村10个自然村，其土地与卫王、庙宇垴、长乐三个村的土地相连或交叉。站前大道以北大冶罗桥四个村的土地面积为3400余亩。
    二、开发城南土地的优势
枢纽优势。随着黄石新火车站的正常运转和客流量的增加,我区城南将成为全市开发建设的热点。已经建成和正在实施的路网建设为这块土地的开发利用创造了有利条件：武九铁路的贯通，使下陆城南成为鄂东南面向全国各地的重要窗口，黄石新火车站座落在我区城南与大冶市的交界点，北望武汉、南下九江，把黄石与这两座长江中下游的经济重镇连成一线，加上规划中与之相配套的铁路货运站和汽车客运站，使黄石火车站的输出和输入功能日臻完善。大广高速与106国道在此并行而过，大广高速在新火车站西北面的互通，进一步提升了这个窗口的吞吐量。同时，随着我市城区与新火车站对接的步伐加快，黄石快车道、大广连接线、铜都大道、站前大道已在城南周边形成四通发达的路网体系。得天独厚的枢纽优势成为区域优势，由区域市场向国内市场辐射。
    资源优势。一是物流优势。黄石以及下陆集中了一大批中央、省、市属大中型企业和如雨后春笋般迅速崛起的民营企业，仅下陆的有色公司和新冶钢两家每年有产品原材料30万吨的进出量。尤其是黄石正在紧锣密鼓进行的黄金山工业新区、河西工业园、大冶城北工业园、长乐工业园等几大工业园区的建设，这些企业和园区的商品外销和原材料进购，迫切需要商品集散地和商贸物流中心。而黄石的仓储、商贸物流业发展缓慢，仅有的物流业，底子薄弱、档次较低，导致工业商品运输、商贸物流储运，时间周期长，储运成本高，很大程度上制约了黄石市场经济的发展。因此，黄石新火车站周边大力培育发展商贸物流业、开发专门市场和各类商品市场，将对黄石及下陆第三产业乃至工业的发展起到很大的拉动作用。二是人流优势。新火车站与武汉遥相呼应，辐射江浙、福建，不久将来就是鄂东南商贾云集的黄金宝地，给商贸物流中心提供源源不断的人气和财气。
    旅游优势。把下陆城南的开发建设放在我市甚至鄂东南的旅游大环境来观照，对构建商贸物流中心的定位，也极具战略意义：城南以黄石火车站为中心，面向佛教圣地东方山及亚洲第一坑——国家矿山公园，眺望磁湖风景区和西塞山，承接铜录山古矿遗址，呼应大冶小雷山与阳新千岛湖；同时，与三国古战场黄州赤壁、黄梅五祖寺隔江相望。随着新火车站人流量客流量的增加，各大旅行社也会看好这块热土，如设立票务中心、接待中心或建各类办事联络机构，将进一步营造这里的旅游氛围，加快我市与全国旅游市场的融合。
民意优势。从对卫王、庙宇垴、长乐三个村进行百名问卷调查的情况看，95％以上的村民都积极要求或愿意开发城南。从走访村民代表看，大家对新火车站周边无序建设现象，深表忧虑，他们迫切要求政府负责、部门联动、市场运作、社会引资，让这块土地火起来，真正成为黄石的热点看点。
    三、当前开发城南存在的主要困难与问题
    开发城南构建黄石商贸物流中心，是促进下陆经济快速发展千载难逢的机遇，但也存在许多困难和问题。
    土地方面问题。下陆区城南4600亩可供开发的土地，都是非建设用地，其中基本农田保护地占70%，根据国家土地政策，基本农田保护地不允许作为建设用地，开发过程中土地调整需做大量的工作。
规划方面问题。一是这一片土地没有做整体控制性详细规划。二是涉及园区配套功能的水、电、路、消防、电讯、排污等其它设施建设目前仍是空白。
    区划方面问题。下陆城南三个村的土地与大冶罗桥四个村的土地接壤交叉，要进行整体开发，涉及两个不同的开发主体，协调工作难度大。
    开发资金问题。整个园区的前期开发，如做控制性详细规划、基础设施建设等都需要大量的启动资金，仅靠我区财政难以完成城南的基础设施建设，须得到市政府的财力支持。
    迁村安置问题。开发城南土地，涉及到大冶罗桥四个行政村和我区卫王、庙宇垴、长乐三个行政村的11个自然村。仅我区农户823户，约 20万平方米的房屋需要拆迁，2600多村民需要搬迁和安置，矛盾多、难度大、任务重。
    四、开发城南土地的建议
充分发挥区位优势，开发下陆城南土地，构建黄石商贸物流中心，促进我区第三产业的迅速发展。当前，建议做好以下六个方面的工作：
    ㈠科学制定规划。
    1、在发展规模上，应立足黄石，面向全国，要高起点、大手笔做好控制性详规。一是以黄石新火车站2公里的半径范围，做好黄石市大商贸物流中心的控制性规划。二是以站前大道以北8000亩的面积，做好一期开发商贸物流中心的详细规划。
    2、在发展速度上，要稳步推进，分步实施，制定黄石商贸物流中心近、中、长期发展规划。
    3、在开发布局上，应与全市商贸物流业相协调，突出特色，合理布局商贸物流储运，专门市场和各类商品市场。根据下陆城南土地分布情况，分三大块进行开发，长乐村离新火车站相对较远，可作为工业园区开发；把建设商贸物流园区的重点放在庙宇垴和卫王的土地上；涉及卫王村与106国道两边的一部分土地作为商居园区开发。
    ㈡整合土地资源。
    1、在土地的调整上，由于下陆区城南4600亩土地均为非建设用地（其中70%的土地是基本农田保护地），因此，应将这片土地全部调整为建设用地，或者将基本农田保护地进行转换和调整。
    2、在土地的管理政策上，要把开发城南，构建黄石商贸物流中心与开发黄金山工业区一样，得到市委、市政府的同等重视，享受同等政策。
    3、在土地资源的利用上，要形成规模优势，对城南的4600亩土地和站前大道以北大冶罗桥的3400亩土地进行整合。按照“区划不变、委托管理、封闭运行、利益分享、共同发展”的基本原则采取“托管”政策，实行封闭式管理。
    ㈢做好拆迁安置工作。
    1、对下陆城南三个行政村11个自然村和大冶罗桥四个行政村10个自然村实行整体拆迁，享受开发区拆迁还建优惠政策。
    2、切实做好失地农民的安置工作。一是“村改居”，将村民转为居民。落实区委提出的“村改居”实施方案，推进农村城市化的进程。二是以货币化安置为主，探索补偿安置新途径。“村改居”后，对中老年人实行城低保或社保安置，对中青年人试行规划留地开发经商或用地单位协议安置。同时，要建立医疗、养老社会保障机制，切实解决失地农民的基本生活保障和医疗、养老保险问题。三是建立就业、创业机制。在商贸物流园区内，对消化失地农民、促进失地农民再就业而兴办的第三产业，应给予必要的政策倾斜；对失地农民自主创业、自我安置的，政府应给予政策扶持。同时，区政府要做好失地农民的就业培训，劳务输出等工作，妥善解决好失地农民的就业和创业问题。
    ㈣加快基础设施建设。基础设施建设起步需要大量资金周转。首先，区政府应争取市政府的政策支持，在预算资金投入和制定税收、土地、拆迁补偿等方面享受黄金山工业园区同等的优惠政策。并要做好城南开发区域内的“水、电、路”基础性工作，迅速拉开城南开发区域内的路网建设。
    ㈤加强舆论宣传。大力宣传开发下陆城南构建黄石商贸物流中心的重大意义，形成良好的社会舆论氛围，对于推动下陆城南的开发建设有着重要的作用。因此，全区上下要统一思想，形成共识，营造舆论氛围，对上向市委、市政府争取政策支持，对外大力宣传开发下陆城南，构建黄石商贸物流中心的区位优势和发展前景，要通过广告、画册、网络、介绍等多种形式积极对外宣传，吸引全国各方投资者的关注。同时，也应做好城南开发区域内农民的宣传工作，宣传开发城南的意义，宣传失地农民的安置措施、生活保障和得到的实惠，消除他们的种种顾虑，提高他们参与开发城南的积极性。
    ㈥成立专门的组织机构。尽快成立城南建设开发指挥部，扎实抓好三个方面的工作。一是做好项目规划、各种手续报批协调工作；二是完善土地调整、迁村腾地、拆迁安置的筹备工作；三是完善制订招商引资政策，开展招商引资工作。

作者：	上传时间: 2007-9-28 10:00:00

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