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新宇工业园转型升级及庙宇垴连片发展的建议

一、现状

(一)新宇工业园基本情况

新宇工业园前身系原东方山乡村办企业(原编织袋厂),于上世纪八十年代建成,上世纪九十年代国有企业体制改革,目前该园区作为下陆区企业孵化平台,专门为各类中小企业提供工业厂房及办公研发,主要以政策性奖补资金及厂房出租为盈利收入。

(二)庙宇垴地块基本情况

整体地块总面积228.36亩,其中新宇公司占地62.97亩,土地性质为集体建设土地;私房占地66.62亩,土地性质为集体建设用地;庙宇垴老办公楼占地3.35亩,土地性质为集体土地;有色油库占地26.42亩,土地性质为国有建设用地;长乐大道以北地块占地69亩(其中耕地30.45亩,农用地34.95亩),土地性质为集体土地。

二、存在的问题

(一)环境污染较大

该地块周围有有色冶炼厂、新兴管业等重工业企业,对生活在此的居民健康有较大影响。

(二)项目进度较慢

目前该项目仅停留在前期庙宇垴片区拆迁阶段,转型升级的实施方案正在编制中,期望政府尽快形成明确意见启动该项目建设工作。

(三)启动资金不足,争取债券资金难度大

本项目虽向上申请专项债资金,但需要项目正式动工后才能申报,且今年省财政厅对债券资金有所缩口,债券资金总额整体下降40%,在此期间发生的拆迁费用、征地费用、相关其他费用资金缺口较大,进一步拖延了新宇工业园转型升级项目进展速度,期望政府及相关部门对此项目前期建设工作提供资金支持。

(四)拆迁工作量大

本项目涉及庙宇垴社区3个湾组,相关企业2家(新宇、大冶有色油库),其中私房82栋(一组14栋、二组7栋、十组61栋),拆迁工作量较大。

(五)土地权属复杂

地块内涉及新宇公司、大冶有色油库、庙宇垴老办公楼等权属主体,经与市不动产中心进行核实,以上权属均有土地产权登记在册,各方沟通难度较大。

三、相关建议

(一)明晰园区产业功能定位

结合当前产业方向及下陆区产业实际,建议从三个层面明确该园区产业功能地位:

一是建议规划以智能制造为目标,以工业互联网产业为纽带,通过自主研发及成果转化、招商引资等形式促进园区建设成为国内最完善的,具有领导力的高端“智”造产业园区。二是依托大冶有色、华中铜业等大型企业原材料供应优势,进一步延伸铜铝产业链条,并与黄石市工业生产互联网体系相融合,形成黄石互联网+制造业集聚区。三是发挥国家高新技术企业孵化器品牌优势,把该项目作为下陆退成入园规上工业企业承接平台,打造以机械制造、装备制造为主导的国家高新孵化平台。

(二)明确园区合作模式

综合项目产业定位、区域布局,建议采取以下三种模式推进新宇工业园提档升级工作:

一是政府与企业共建模式。新宇公司以实际评估价值作股参与后续项目建设开发,按照入股比例获取园区整体运营达效收益分成。此模式优势在于能够减轻政府前期资金压力,劣势在于目前新宇公司管理团队素质不高,资源不够,且公司实有资金不足,不足以胜任后期项目管理及招商引资工作。

二是引入社会化资本投资模式。该项目由政府负责园区整体土地收储工作,通过招商引资招引龙头企业落地,政府一次性出让土地,不参与后续项目建设。此模式优势在于政府可减轻后续建设资金负担,劣势在于政府只有一次性收益无后续收益,在项目入驻缺乏主导优势,也无法发挥承接全区退城入园项目的平台作用。

三是政府重资产开发模式。该项目前期土地收储及建筑施工等所有费用均由政府承担,建成后委托第三方招商运营平台整体运营,收益全部归政府所有。此模式优势在于政府可主导产业定位,发挥产业集聚功能,并且可作为下陆退城入园规上企业的承接平台,有利于将辖区工业基础留下来,夯实我区工业经济实力。劣势在于前期启动资金和后续融资压力较大。