为满足公共利益的需要，加快推进黄石市现代有轨电车项目建设工作，下陆区人民政府决定启动贾家坳地块的房屋搬迁工作。为保障被搬迁人的合法权益，维护公共利益，确保房屋搬迁补偿安置工作顺利实施，结合实际情况，制定本补偿方案。

一、搬迁补偿适用的法律法规及政策依据

（一）法律法规及政策依据：

1、《中华人民共和国土地管理法》;

2、《中华人民共和国城乡规划法》;

3、《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办发[2011]8号）；

4、《房产测量规范》(GB/T17986-2000);

5、《黄石市人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》（黄政发[2015] 6号）。

（二）法律法规及政策参照：

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）;

2、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）;

3、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（湖北省政府令第380号）；

4、《黄石市城区国有土地上房屋征收补偿还建细则（暂行）》的通知》（黄石政规〔2020〕1号）。

（三）其他相关法规和规范性文件。

二、搬迁补偿基本原则

依法依规、严格程序；统一标准、规范操作；过程公开、结果公开的原则。

三、搬迁主要事项

（一）搬迁主体：下陆区人民政府。

（二）搬迁部门：下陆区住房保障局。

（三）搬迁实施单位：下陆区现代有轨电车项目征收工作指挥部。

（四）搬迁范围：下陆区现代有轨电车项目贾家坳地块位于肖家铺社区，东至磁湖路，南至大可闻书苑，西至肖家铺小学，北至义城公寓。该地块房屋搬迁红线范围内集体土地上的房屋、建（构）筑物及附属物。（具体以搬迁红线范围为准）

（五）签约期限：具体期限均以政府发布公告内容为准。在搬迁签约期限内达不成补偿协议的或者被搬迁房屋所有权人不明确的，由有关职能部门依法作出行政强制决定。

（六）集体土地的征地补偿和安置：按国家、省、市有关集体土地征地补偿规定实施。

四、房屋搬迁评估相关规定

（一）参照《国有土地上房屋征收评估办法》规定，房地产评估机构由被搬迁人协商选定；协商不成的，由房屋搬迁实施单位通过组织被搬迁人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

（二）搬迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起10个工作日内，可以向原评估机构书面申请复核评估。被搬迁人对复核评估结果仍有异议的，自收到复核评估报告之日起10个工作日内，申请黄石市房地产价格评估专家委员会鉴定。

五、主体房屋、加层加建及附属房认定原则

（一）主体房屋主要指：

1、主体房屋（农村通俗称为“正屋”）。（1）被搬迁人持有集体土地建设用地使用证，按主体房补偿价的100%计算补偿；（2）被搬迁房屋具有完善居住功能并长期居住生活，且为唯一住房的，可参照主体房屋计算补偿。

2、毗邻主体房屋之外搭建的独立厨房（具有炉灶、案板，用于生活功能），房屋檐口达高度2.2米以上（含2.2米）按主体房屋计算补偿。

3、主体房屋阳台：按结构不同分别以90%—100%的主体面积给予补偿。

（二）主体房加层加建房屋：

主体房屋上非一次性成型且檐口高度在2.2米以上加层加建的房屋，根据房屋结构、建成时间、宜居条件、生活配套等不同情况，按主体房屋补偿价格的20%—60%对加层房屋进行货币补偿；加层加建两层及以上按附属房或附属物进行补偿。

（三）附属房主要指：

1、主体房毗邻搭建的简易房、车库、柴房、农具房等房屋；

2、主体房屋之外的独立无证房屋；

3、其他不宜认定为主体房屋的情形。

（四）被搬迁主体房屋（含加层加建）、附属房建筑面积：由专业测绘单位按照《房产测量规范》所测绘面积为准。

六、确户原则和标准

（一）主体房遵循“一栋一户”的原则。

（二）同时满足以下条件的，可确认为一户：1、独立进出大门；2、明确的界址点；3、长期分居独立使用（单独的厨房、卫生间及水电表）。

特殊情况，符合确户条件的，由被搬迁人提出书面申请，自改委或社区居委会初审公示无异议后，经项目指挥部审定方可计算户头。

七、搬迁补偿安置方式及标准

（一）补偿安置及结算方式：

1、还建安置房：

（1）本项目实行实物安置，房源为市级平台公司提供的肖家铺小学地块范围内建设的还建安置房。（最终以规划部门审批结果为准）

（2）还建安置房具体价格与被搬迁人砖混（含框架、半框架）结构的主体房屋补偿价保持一致，被搬迁人货币补偿款可直接冲抵购房款，房屋价格差价部分由被搬迁人自行补足。

（3）原则上以满足合理居住需求为前提，被搬迁人按照就近靠档选择提供的还建安置房，所选还建安置房总面积超过被搬迁房屋主体房总面积15㎡（含15㎡）以内部分按照还建安置房均价结算，超出15㎡部分按照房屋市场价格结算。

（4）购买还建安置房的结算方式：被搬迁人签订具结书委托指挥部按照还建安置房均价5380元/平方米计算购房款并作为委托支付购房款，待还建安置房达到预售条件并与开发企业签订购房合同后，按合同约定，委托指挥部按合同支付房款，购房款实行多退少补。选择还建安置房的被搬迁人，按照还建安置房面积（不得超过被搬迁房屋主体房总面积），以5元/㎡标准支付实物安置过渡补贴，从签约腾空房屋后，一次性支付33个月。

不愿意委托项目指挥部支付购房款的，视为自动放弃还建房安置，不再享受实物安置过渡补贴。

（5）若被搬迁人主体房面积不够购买一套最小户型面积的还建安置房的，超出面积部分价格按照公布的还建安置房均价结算。

（6）选择还建安置房的，按照“先签协议先选房”原则进行选房，具体选房办法另行制定公布。

2、实物安置与货币补差：

对被搬迁人选择还建安置房后剩余的被搬迁主体房屋价值，以及非主体房屋、临时安置、搬迁、补助、奖励、装修等实行货币补偿。

（二）补偿标准：

1、被搬迁人主体房屋的补偿价参照以下标准：砖木结构：

5280元/㎡；砖混（含框架、半框架）结构：5380元/㎡。

2、被搬迁人附属房的补偿价格：按砖混700元/㎡、砖木500元/㎡、简易房300元/㎡进行补偿，其他简易棚等结构150元/㎡价格补偿。如对结构较好，且对价格有异议的，由评估公司采用重置价进行评估，确定补偿价格。

3、地面附属（着）物、构筑物：按评估公司出具的评估结果为依据给予补偿。

4、临时安置费、搬迁补助费、家用设施设备拆除迁移费的标准如下：

5、室内装修补偿：根据评估公司评定的房屋装修等级协商补偿，协商不成的按评估结果给予补偿。房屋装修等级协商补偿标准如下：

6、住宅类房屋经营性补偿：

（1）调查前连续正常经营、生产达两年以上，对于实际经营的房屋面积部分，给予经营性补偿，标准如下：

（2）对经营、生产等改变用途的建筑物性质、面积确认及认定流程：

被搬迁人向项目指挥部提出书面申请并提交相关营业证件，工商部门进行审核确认；‚生产或经营的实际面积，由社区居委会、项目指挥部及测绘公司进行现场认定，初审公示无异议后，经项目指挥部审定方可进行补偿。

7、非住宅房屋补偿：

（1）对祠堂、庙宇以及正在使用、生产经营的房屋按照重置价进行补偿，未使用、未生产经营性的房屋按照重置成新价进行补偿。

（2）鼓励企事业单位非住宅房屋被征收时选择货币补偿。企业一次性停产停业损失的协商补偿和临时安置补助根据企业生产经营情况，按企业房地产（含土地）评估总价值一定比例确定。其中征收时正常生产经营的企业一次性停产停业损失协商补偿比例不超过5%；每月临时安置补偿比例不超过0.6%，最长计算6个月。征收时企业未正常生产经营，最高补偿比例减半；如征收时企业停产停业，仅给予临时安置补偿，补偿总比例不超过3%。行政事业单位搬迁无停产停业损失补偿。如企事业单位搬迁一次性停产停业损失补偿协商不能达成一致时，征收部门可依照评估确定的停产停业损失金额给予补偿。具体详见《市人民政府关于印发<黄石市城区国有土地上房屋征收补偿还建细则（暂行）的通知>》（黄石政规〔2020〕1号）。

八、奖励政策

1、自房屋搬迁公告发布之日起，被搬迁人在规定期限内与搬迁实施单位签订补偿安置协议，按期腾退房屋的，分别给予下列奖励：

2、资源节约奖：在协商搬迁阶段签约，经本人申请，同时满足以下条件，并公示无异议的：（1）证件齐全或有合法审批手续；（2）无任何加层加建建（构）筑物；（3）唯一住房（子女及父母在本社区范围内无其他未经审批的自建房屋且主体房面积不能超过280㎡）。

主体房屋为一层的，主体房价值上浮10%；主体房屋为两层的，主体房价值上浮5%；主体房屋为三层及三层以上的，不予上浮。

九、特殊及保障政策

根据市棚改指挥部《进一步明确我市棚改及房屋征收（搬迁）特殊家庭扶助政策的通知》（黄棚指文〔2018〕2号）的规定，在搬迁决定确定的签约时间内与搬迁实施单位签订搬迁补偿安置协议并按协议约定期限腾房搬迁的被搬迁人，有下列10种情形之一的，按家庭每户一次性补助不超过5000元；认定同时有两种以上情形的，每户合计补助不超过10000元。具体情形如下：①残疾人家庭；②重大疾病家庭；③特困供养家庭；④低保家庭；⑤80岁（含80岁）以上高龄老人家庭（一个老人只能在一户计算）；⑥计划生育特殊困难家庭；⑦现役军人家庭；⑧享受国家抚恤补助的重点对象家庭；⑨地市级及以上劳模（五一劳动奖章）家庭；⑩因公或见义勇为死亡非烈士家庭。

十、结算办法

（一）规划用地红线内被搬迁人整体签约率达到95%以上，房屋搬迁补偿安置协议审核通过，在资金到位后15日内，结算房屋价值补差款、非住宅房屋价值补偿款、搬迁费、临时安置费、家用电器及设备迁移费、装修补偿费等。

（二）具体结算支付在搬迁补偿安置协议中具体约定。

十一、争议处理

1、房屋搬迁补偿安置实施单位与被搬迁房屋所有权人在房屋搬迁补偿安置方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被搬迁房屋所有权人不明确、所有权人下落不明的，由有关职能部门依法作出行政强制决定。

2、被搬迁房屋所有权人对补偿决定不服的，在法定期限内可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被搬迁人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由相关职能部门依法申请人民法院强制执行。

3、房屋搬迁补偿安置协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

十二、其他

1、自该地块启动房屋入户调查之日起，房屋建（构）筑物及其它附属物的所有权人均为被搬迁人。禁止任何单位和个人在该范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等增加补偿费用的不当行为；如有违反，不予补偿，并依法追究行为人的法律责任。

2、被搬迁房屋腾退移交给房屋搬迁实施单位时，须保持原房屋结构完整，不得擅自拆除房屋及房屋的装修装饰、附属物、附属设施。被搬迁人房屋移交时，对列入评估范围并给予补偿的房屋装修装饰、附属物、附属设施，未经房屋搬迁人实施单位同意而拆除或损害的，房屋搬迁实施单位有权扣除相对应的补偿款。

3、被搬迁房屋存在抵押、出租情形的，由被搬迁人与相关当事人自行协商解决。搬迁实施单位不承担抵押、租赁纠纷的任何责任。

4、被搬迁人不得擅自向直系亲属以外人员转让还建安置房。

5、被搬迁房屋由下陆区现代有轨电车项目征收工作指挥部组织统一拆除。

6、被搬迁人应配合向房屋搬迁实施单位提交集体土地使用权证、房屋所有权人身份证、户口簿、特殊人群等相关的证件及水、电费等最近一次缴费清单。

7、本方案未尽事项按有关法律、法规、规章和规范性文件的规定执行。

8、按照“一事一议”原则，对执行过程中存在的特殊问题，经项目指挥部研究决定后，作为补偿安置依据。

9、本方案仅适用于下陆区现代有轨电车项目（贾家坳地块）房屋搬迁红线范围内集体土地上的房屋、建（构）筑物及附属物，由下陆区住房保障局负责解释。