幸福新区、区各有关单位：

经研究同意，现将《下陆区幸福新区团结社区物业全覆盖工作试点实施方案》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

                        下陆区住房保障局

                            2020年4月10日 

下陆区幸福新区团结社区物业全覆盖工作试点实施方案

为进一步提升社区物业管理水平，改善人民群众生活居住环境，根据《黄石市城区物业服务管理全覆盖工作实施方案》（黄政办发【2020】4号）文件精神，结合下陆区物业全覆盖工作部署，现对推进团结社区物业服务管理全覆盖试点工作制定如下实施方案。

一、总体要求

坚持以人民为中心的发展理念，针对社区未实行物业服务管理居民小区现状，以改善环境、提升服务、完善机制、居民满意为目标，坚持“行业指导与属地管理、专业化管理与社区管理”双线推进工作思路，结合智慧小区创建工作，充分利用“三供一业”分离移交、城镇老旧小区改造的政策机遇，确保到2021年上半年，全区所有未实施物业服务管理的居民小区实现物业服务管理全覆盖，并逐步推进物业管理提档升级，切实有效改善人居环境。

二、工作标准

按照“五有”标准建立健全物业服务全覆盖管理体系：一是有治安防范，出入口有安保人员值守，对火灾、治安、公共卫生等突发事件能应急处置。二是有清扫保洁，小区整体环境清洁，垃圾箱口封闭良好，日产日清；上下水、排污设施保持畅通，污物无外溢，道路、广场、停车场等公共区域每日清扫保洁。三是有绿化养护，绿化管理及维护措施落实到位，无破坏和违章占用现象。四是有物业维护，公共配套设施保养、检修及时，供水、供电、通信、照明设施运行正常，路灯、楼道灯完好；消防设施完好，消防通道畅通。五是有规范停车，对进入小区的车辆有序引导，规范停放。

三、推进全覆盖

（一）划定范围

1、团结社区辖区老下陆东鑫路以西含原东升小区、东鑫小区、广电、文体楼和下陆疾控家属楼等31栋拟作为一个封闭型小区，涉及1494户；化工厂家属楼4栋和老下陆社区还建楼4栋，共计256户居民楼，不包括细谈湾“城中村”拟作为一个封闭型小区。其他周边零散户不宜纳入封闭管理，就近并入以上两个小区，实现物业服务全覆盖。

2、既有物业服务管理小区维持现有管理模式。目前已实行物业服务管理的住宅小区（怡安园小区），由成立的社区物业服务中心组织协调，幸福新区、区住保局、团结社区等部门参入指导居民小区组织业主委员会成立和物业服务管理选（续）聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作。

（二）推进实施

1、成立幸福新区团结社区物业服务中心。幸福新区组织成立团结社区物业服务中心，由中心选聘黄石市城发置业物业公司进驻，对东鑫路、东升小区、化工厂家属楼、还建楼等未实施物业服务管理的楼栋实行物业服务管理。服务中心主任由市城发物业管理公司城区项目经理兼任。

2、确定年限和收费标准。物业服务管理年限和收费标准由物业中心与业主委员会代表协商确定，按照接受程度逐步提高，但不得高于0.5元/㎡；物业服务不低于“五有”标准。原社区代管期间提供的保洁人员充实到物业企业，经费渠道及投入数只增不减；社区工作人员与物业服务中心管理模式，按照相关职责和权限予以确认。

3、加大老旧小区改造力度。幸福新区、团结社区积极争取老旧住宅小区改造资金，原社区旧城改造计划和资金投入原则上只增不减，市城发置业物业服务公司应当保证必要改造经费投入，提升小区硬软件设施和条件。

（三）实施步骤

1、动员部署阶段（2020年3月31日前） 

幸福新区和区住保局分别对物业管理全覆盖工作进行动员部署，并成立物业管理工作领导小组，明确工作机构和调整配备物业管理人员，制定工作方案，做好各项准备工作。加强宣传，激发居民业主的积极性主动性，动员并发挥业委会管理作用，形成物业服务管理“人人参与，共建共享”的良好氛围。 
　　2、启动实施阶段（2020年4月1日—4月10日） 
　　制定团结社区物业管理全覆盖工作实施计划，幸福新区组织成立“团结社区物业服务中心”，一并成立党组织，由团结社区书记兼任中心书记；确定住宅小区划定或并入物业管理服务区域；因地划分因地施策，分类推进，首要形成住宅物业服务全覆盖。
　　3、运行管理阶段（2020年4月—9月）

物业服务中心选聘市城发置业物业服务公司进驻后，协助公司进行物业设施改造、宣传、提供居民信息等相关工作，一方面促进物业企业尽快开展物业服务管理工作，另一方动员居民参入物业管理、监督物业服务行为，积极引导居民逐步形成“缴费购买物业服务”理念，不断提升居住环境和生活质量。 

4、运管总结推广（2020年10月-2020年12月前） 
　　区住房保障局组织对物业管理全覆盖阶段性工作完成情况进行考核，并进一步修订补充涉及各项物业管理的考核方案；依据成熟方案，2020年12月底前，确保全区30%以上的未实施物业管理的老旧小区实施物业服务管理。

5、全区推广小区物业服务管理全覆盖（2021年1月-6月）

由各新区、区住保局牵头，制定物业服务管理全覆盖机制，分类管理物业企业，实现小区物业管理服务和物业监管全覆盖。全面引入社会组织和物业服务机构参与物业服务，打造多元参与格局。按照谁受益谁付费的原则，倡导业主自主购买物业服务，引导物业服务发展市场化，从而不断提升小区物业服务水平。

四、组织领导

为促进全区社区物业服务全覆盖工作顺利推进，区政府成立全区物业服务管理全覆盖工作领导小组,由区政府分管副区长任组长，幸福新区、区住保局负责同志任副组长，领导小组办公室设在区住保局。

五、工作措施

（一）幸福新区要强化住宅小区物业管理服务全覆盖工作的领导，明确一名主管领导统筹负责、一个部门负责居住小区物业管理全覆盖工作。

（二）幸福新区要统筹社区居民委员会及相关部门，牵头召集相关部门研究解决物业小区和无物业老旧小区管理中存在的突出问题，逐步实施物业服务全覆盖。

（三）社区成立“物业服务中心”，其职责为协助、指导和监督物业服务管理及活动，协助物业服务企业的日常工作，并引导居民遵守文明规范。

（四）小区封闭管理过程中，要充分发挥业主中党代表、人大代表、政协委员、党员的带头作用，引导业主参与社区居民自治。

六、工作要求

（一）统一思想认识。推进全区住宅小区物业服务全覆盖工作是保障和改善民生，解决好人民群众最关心、最直接、最现实利益问题的重要举措，各相关单位要高度重视、大力支持试点工作，做到密切配合，强力推进。

（二）加强组织领导。认真履责，加强组织协调，加强跟进督办，加强跟踪问效，抓好工作落实。要建会商机制，研究疑点难点问题，形成合力，共同破解难题，确保“全覆盖”工作按计划推进，取得预期效果。

（三）加强宣传引导。要利用各种有效手段，大力宣传住宅小区物业服务全覆盖工作的重要性和必要性，在小区居民中统一思想，调动积极性，形成思想共识。加强引导，逐步转变居民消费观念，不断强化居民购买物业服务的消费意识，形成“家园共建、共管、共用、共享”的良好格局。

（四）建立长效机制。围绕工作目标，因地制宜大胆探索创新，努力寻求提升物业服务水平、实现物业服务全覆盖的新举措，以改革创新精神落实好各项工作任务，不断建立健全物业服务长效工作机制，推进和巩固物业服务全覆盖成果。